タワーマンション

タワーマンション購入で相続税が節税できる理由と注意点

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階数で60階、高さで60メートルをこえるタワーマンションは一般のマンションに比べ、そこに住むことのステータスや眺望の良さ、マンション自体の豪華さなどで高い人気があります。このタワーマンションが、人気があるが故に相続税の大幅な節税ができるとしても注目を集めています。そこで、タワーマンションが相続税の節税に効果的な理由、および節税目的で購入するときの注意点について紹介します。


タワーマンションが大幅に相続税を節税できる理由

タワーマンションは、通常のマンションに比べて以下のような特徴があります。

  • 高層階の部屋の人気が高く高額ですが、高層でも低層と同じ面積であれば評価額は同じです。ただし、今後、固定資産税の増税が検討されています。
  • 人気が高いため不動産としての流動性が高い。そのため相続した後、売却してもほぼ相続税分を得した形で売却できる可能性があります。
  • 一般のマンションより狭い土地に建築されているため1戸当たりの土地面積が小さく評価額が低い。
  • (タワーマンションに限定されませんが)相続税の評価額は不動産であれば預貯金や株式などの有価証券より低い。

タワーマンションには以上のような特徴があり、購入価格に対して相続税の課税対象額は購入額の2割から3割程度と低い評価額です。たとえば1億円であれば高くても3000万円、3億円であれば9000万円に対して相続税が課税されます。そのため、タワーマンションを購入し、それを相続させて、すぐ転売すれば相続税の節税が大幅にできます。この理由は、タワーマンションでは、たとえば1億円の高層階の物件と3000万円の低階層物件でも間取りが同じであれば、相続税の対象となる評価額が同じだからです。

また、一般的に人気のある南向きの部屋や眺望のよい部屋は、売り出し価格は高額ですが、このような付加価値の高い物件でも相続税の評価額には反映されません。このようなタワーマンションを購入すると現金で相続するよりも評価額を約7割以上減額できて相続税を大幅に節税できます。


タワーマンションによる節税効果の例

たとえば夫婦、子ども2人の4人家族の夫が2億円の資産を現金で持っていたとします。夫が死亡し相続が発生すると2億円が現金であれば、基礎控除額の4800万(3000万円+3人×600万円)を控除した1億5200万円に相続税がかかります。法定相続分通りに相続すると妻は7600万円、子どもは3800万円をそれぞれ相続します。その相続税の金額は以下の通りです。

妻=7600万円×30%-700万円=1580万円
子ども=3800万円×20%-200万円=560万円

従って、この家族の相続税額は合計2700万円(1580万円+560万円×2人)です。

一方、節税のために夫の生前に1億円のタワーマンションを購入し、その評価額が3000万円であったとします。
すると、相続税は8200万円(1.3億円―4800万円)に対して相続税がかかります。

妻の相続税=4100万円×20%-200万円=620万円
子どもの相続税=2050万円×15%-50万円=257.5万円

従って、この家族の相続税額は合計1135万円(620万円+257.5万円×2人)で、タワーマンションを購入すると1565万円も相続税を節税できます。なお、税率は変更されることがあります。また、その他の税額控除などは除外しています。不動産購入に関わる諸費用も考慮していません。詳しい計算は税理士などに依頼してください。


タワーマンションを賃貸にすれば、さらなる節税が可能

タワーマンションに限りませんが、不動産を賃貸にすると原則、その不動産の評価額はさらに低くなります。賃貸にすることで相続税評価額を建物部分は約30%、土地部分は約20%下がります。現金化する必要がなければ、さらに節税効果を高められます。そのためタワーマンションを賃貸にすれば、さらなる節税が可能になるということになります。


タワーマンションの節税の注意点

相続税節税に大きなメリットのあるタワーマンションですが、国税庁が課税を強化する方針を打ち出しています。また、政府・与党は、従来の高層階も低層階も同じ評価額というタワーマンションの固定資産税を高層階ほど高くなるよう見直す方針を固めています。早ければ2018年度から実施される可能性があります。タワーマンションによる節税を検討中であれば急ぎ検討することをおすすめします。さらにタワーマンションの節税をするのであれば節税の時期に注意が必要です。

また、タワーマンションを購入して転売をすぐに行って相続税を節約する行為に対して、国税庁はこのようなことは租税回避行為として課税強化をする方針を打ち出しています。租税回避行為とは、脱税行為ではありませんが税法が想定していない方法で税金を逃れる行為で節税行為とは認められない行為のことです。どのような行為であれば租税回避行為となるかははっきりと決まっていません。が、やはりタワーマンションの購入後すぐに転売、相続税を節約する行為に対して国税庁は課税強化に乗り出しています。今後は、税理士などの専門家に相談して租税回避行為にならないようにして節税しなければなりません。


まとめ

タワーマンション購入で相続税が節税できる理由と、今後タワーマンションによる節税をするときの注意点について紹介しました。税率の高い相続税対策はタワーマンションも含めて複数の方法を計画的に行う必要があります。タワーマンション購入も相続税対策の1つの方法として参考にしてください。